LA HIPOTECA INVERSA. PURO CUENTO

JAIRO ARANGO GAVIRIA 

La Hipoteca Inversa es una operación financiera especialmente diseñada para adultos de la tercera edad. Consiste en convertir a dinero el valor que representa la vivienda sin perder los derechos de titularidad. Al morir el propietario, es la entidad financiera quien va a ser el nuevo dueño del inmueble, a menos que los herederos paguen el dinero al banco, que este dio en vida, al titular fallecido.

La hipoteca inversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora y el solicitante ser mayor de 65 años.

Según el gobierno, la hipoteca inversa le permitirá a los hogares colombianos utilizar el patrimonio inmobiliario para aumentar los ingresos habituales de los adultos mayores, lo cual representa un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. Esta renta vitalicia en Colombia tendrá dos modalidades: la renta vitalicia inmobiliaria inmediata; y la renta temporal con renta vitalicia inmobiliaria diferida.

Al optar por la renta vitalicia inmobiliaria inmediata tendrá posibilidad del retracto para lo cual deberá pagar a la compañía aseguradora el valor tanto de las rentas recibidas hasta la fecha, como de los gastos que haya asumido la aseguradora, incluyendo los de mantenimiento del inmueble.

Respecto a la renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida, el contrato se divide en dos momentos: en el primero se define un monto inicial que la aseguradora le pagará a los beneficiarios en cuotas por un período determinado del contrato. Cumplido ese período y pagada la suma acordada, comienza el pago de una renta mensual hasta el fallecimiento del beneficiario.

En general, la hipoteca inversa está pensada para personas mayores de 65 años que tienen una propiedad, pero que no tienen pensión o ingresos. La idea es que reciban una renta mensual hasta el último de sus días. En Colombia, el gobierno por medio del Decreto 1398 del 26 de octubre de 2020, reglamentó la hipoteca inversa. Dice su objeto: “Establecer etapas en condiciones para el desarrollo de la renta inmobiliaria a cargo de las compañías aseguradoras de vida…” más adelanta señala el Decreto: “La Superintendencia Financiera de Colombia establecerá los términos y condiciones para el acceso a los dos clases de renta vitalicia inmobiliaria, así como los parámetros bajo los cuales se puede ejercer el retracto por parte de los tomadores”.

De manera que son las compañías aseguradoras de vida quienes son las encargadas en Colombia de llevar a cabo la operación de la hipoteca inversa. Pareciera entonces, que la implementación de la hipoteca inversa en Colombia es sencilla. Bastaría con cumplir los requisitos y acudir a una compañía aseguradora de vida, donde una vez enajenada la nuda propiedad, se empezara a recibir renta periódica digna de acuerdo al valor del inmueble. Pero no, el asunto es demasiado complejo, empezando porque en Colombia no hay a la fecha ninguna compañía aseguradora de vida que haya realizado alguna operación de hipoteca inversa. Los bancos no conocen el tema ni el Decreto. Por eso digo que hoy en Colombia la hipoteca inversa es puro cuento.

JAIRO ARANGO GAVIRIA
Octubre 2021